En MMAS arquitectura ofrecemos siempre el servicio más completo, y estamos seguros de tener la capacidad de aportar buenas y nuevas soluciones para que el resultado final sea el más adecuado y el esperado por el cliente.
Creemos firmemente que entre la propiedad y el equipo plural que nosotros formamos para cada proyecto, conseguiremos obtener el mejor resultado, uniendo necesidades de estética, presupuesto, calidad y tiempo. Una vez conozcamos la forma de trabajo del cliente, y analizada nuestra posible colaboración, se establecerán los apartados necesarios para su clara identificación; que pueden ser los siguientes:
1.- Creación de conceptos en general (retail, hostelería…)
2.- Presentación de documentación en concursos públicos
3.- Proyectos de arquitectura e interiorismo, y dirección de obra
4.- Proyectos de seguridad y salud, y coordinación en obra
5.- Licencias de obra, actividad, funcionamiento, primera ocupación…
6.- Gestiones administrativas con las empresas de suministros (gas, agua, electricidad…)
7.- Obra y decoración “llave en mano”
8.- Valoraciones y tasaciones inmobiliarias
9.- Inspección técnica de edificios
METODOLOGÍA
CREACIÓN DE CONCEPTO
Se trata de la creación de un modelo virtual (cuando todavía no hay local) adaptado a la estrategia definida para desarrollar a posteriori (franquicias, grupos, etc.). Existen 4 fases:
1.- FASE PREVIA DEL CONCEPTO.
1.1.-Estudio del funcionamiento y estética actual del grupo (cuando se trate de negocios ya existentes)
1.2.- Análisis del cliente potencial y necesidades.
1.3.- Consideraciones económicas y sociales del modelo a seguir.
1.4.- Creación de un programa claro adaptado a la logística del grupo.
1.5.- Definición de las aplicaciones de imagen corporativa.
1.6.- Esquema de superficies y usos
1.7.- Imágenes variadas de conceptos similares y de propuestas de interiorismo.
2.- CONCEPTO A NIVEL BÁSICO.
2.1.- Memoria descriptiva.
2.2.- Plantas, alzados y secciones.
2.3.- Propuesta de materiales, mobiliario e interiorismo general.
2.4.- Perspectivas generales del concepto.
3.- PROYECTO DEL CONCEPTO. Se hace un desarrollo tradicional de los tres manuales necesarios para la implantación del concepto en cualquier ubicación.
3.1.- Manual del concepto. A elaborar con la documentación que aporte el cliente y de creación nuestra, sobre el nuevo concepto.
3.2.- Manual de construcción. Incluirá toda la documentación necesaria para poder hacer proyectos de arquitectura en interiorismo sobre el proyecto.
3.3.- Manual de imagen corporativa. Reflejará los usos posibles de los elementos corporativos, así como los no permitidos.
4.- ADAPTACIÓN DEL CONCEPTO. Se refiere a casos en que ya esté creado el concepto y se trate de adecuarlo en el tiempo, y/o una situación determinada definida por el cliente (readaptación de grupos de franquicias, remodelación de negocios obsoletos…).
PRESENTACIÓN EN CONCURSOS
Participamos en la ejecución de proyectos para concesiones en espacios o inmuebles públicos.
Además de la creación de los conceptos, nos encargamos de la organización estética y física de toda la documentación a presentar en el concurso.
Siempre se hará una fase previa de concepto, cuando éstos sean de nueva generación, para poder establecer su adecuación a las necesidades del cliente.
PROYECTO COMPLETO DE ARQUITECTURA E INTERIORISMO
Consta de los siguientes apartados:
1.- RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN
1.1.- Visita al local y elaboración de la información recogida (texto, fotos, planos de estado actual)
1.2.- Elaboración o corrección de planos de estado actual
1.3.- Creación de dossier con documentación existente
1.4.- Análisis de la normativa aplicable
1.5.- Elaboración de informe de adecuación del local a las necesidades definidas previamente
2.- ESTUDIOS PREVIOS
2.1.- Adecuación del concepto al presupuesto previsto
2.2.- Adecuación del concepto zonalmente o territorialmente
2.3.- Adecuación del concepto a la ubicación física determinada
2.4.- Memoria del programa a aplicar, basado en el ideal del concepto
2.5.- Croquis de ideas
3.- ANTEPROYECTO
3.1.- Plano de planta con cotas generales y primera planta con las apreciaciones del cliente
3.2.- Presentación de imagen general (revestimientos, mobiliario, iluminación…)
4.- PROYECTO BÁSICO
4.1.- Memoria justificativa y mediciones. Incluyendo mediciones de todos los planos del proyecto y memorias necesarias de calidades e instalaciones, así como pliego de condiciones ajustado a la obra.
4.2.- Planos:
4.2.1.- Situación y emplazamiento
4.2.2.- Plantas con cotas generales
4.2.3.- Demolición
4.2.4.- Insonorización
4.2.5.- Estado actual (plantas, alzados y secciones)
4.2.6.- Acabados
4.2.7.- Techos
4.2.8.- Superficies y usos
4.2.9.- Alzados generales
4.2.10.- Secciones generales
5.- PROYECTO DE EJECUCIÓN
5.1.- Plantas tipo de tabiquerías, cotas, replanteo
5.2.- Saneamiento
5.3.- Fontanería
5.4.- Electricidad
5.5.- Instalación de gas
5.6.- Aire acondicionado
5.7.- Calefacción
5.8.- Ventilación
5.9.- Evacuación de humos y ubicación chimenea
5.10.- Plantas y secciones
5.11.- Energía solar
5.12.- Protección contra incendios
5.13.- Ocupación y evacuación
5.14.- Esquema unificar
5.15.- Excavación y cimentación
5.16.- Estructuras
5.17.- Urbanización
5.18.- Detalles constructivos
5.19.- Iluminación
5.20.- Alarmas-vigilancia
5.21.- Aparatos elevadores
5.22.- Piscinas
5.23.- Jardines
6.- PROYECTO DE INTERIORISMO
6.1.- Planos e imágenes de:
6.1.1.- Sanitarios
6.1.2.- Grifería y accesorios baños
6.1.3.- Carpintería metálica
6.1.4.- Herrajes
6.1.5.- Vidriería
6.1.6.- Carpintería madera
6.1.7.- Mobiliario
6.1.8.- Plantas, alzados y secciones
6.1.9.- Detalles constructivos
6.2.- Mediciones de todo lo definido
7.- DIRECCIÓN DE OBRA DE ARQUITECTO
ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD, Y SU COORDINACIÓN EN OBRA
Según las necesidades, se elaborará un estudio básico de seguridad y salud, o un proyecto completo de seguridad y salud.
Se llevará un control a pie de obra de todo lo determinado en el estudio correspondiente.
GESTIÓN DE LICENCIAS DE OBRAS, DE ACTIVIDAD Y DE FUNCIONAMIENTO
- Se consultará con la Administración en caso de dudas sobre la implantación de actividades. Se pueden requerir informes previos.
- Se preparan ejemplares de proyecto de obra y de proyecto de actividad (sobre el proyecto de ejecución), y se presentan. Se gestiona el pago de tasas a la Administración.
- Se hace seguimiento de los expedientes hasta su concesión (respuesta a los requerimientos, correcciones, etc.). Liquidación de tasas en el momento de la concesión de las licencias.
- Preparación de la documentación necesaria para el acta de funcionamiento. Gestión de la concesión y pago de las tasas de la licencia de funcionamiento.
GESTIONES ADMINISTRATIVAS CON LAS EMPRESAS DE SUMINISTROS
Nos encargamos de todas las altas, bajas, modificaciones…, necesarias con las diferentes compañías: eléctrica, de suministro de agua, de suministro de gas, telefónica…
OBRA Y DECORACIÓN “LLAVE EN MANO”
Realizamos obras “llave en mano”, y para ello aportamos el equipo de profesionales más adecuado para cada proyecto (técnicos, obreros, instaladores, artesanos…), para llevar a cabo todos los trabajos y suministros necesarios, además del control en todo momento de la buena ejecución de las obras de acuerdo al proyecto definido, y en beneficio del cliente.
Una vez definidos los proyectos, se entrega un presupuesto de ejecución completo y un planning de estimación de plazos para su aprobación por el cliente.
VALORACIONES Y TASACIONES INMOBILIARIAS
ESTUDIOS PREVIOS VALORATIVOS
No revisten carácter legal de informe de tasación; se realizan fundamentalmente para:
-toma de decisiones en el estudio de operaciones inmobiliarias.
-hipótesis de desarrollo urbanístico
-estudios de viabilidad
VALORACIÓN DE INMUEBLES
Realizamos los informes de valoración de inmuebles de acuerdo a la Orden ECO /805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, de obligado cumplimiento desde del 09 de octubre de 2003
PROCEDIMIENTO
1.- INSPECCIÓN FÍSICA DEL INMUEBLE. El técnico, previa inspección física del inmueble, realiza un análisis del entorno próximo, sus infraestructuras, dotaciones, servicios, vías de comunicación, transporte público, zonas verdes…
Identifica físicamente el inmueble mediante inspección ocular “in situ”, comprobando superficies, estado de ocupación, características constructivas, calidades, instalaciones comunes o privadas de las que dispone, estado de mantenimiento y conservación, servidumbres visibles…
Comprueba la situación urbanística y la adecuación al planeamiento vigente.
Realiza un plano acotado y un reportaje fotográfico, tanto del interior como del exterior, así como del entorno próximo del inmueble.
2.- COMPROBACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN. El técnico comprueba la concordancia entre la descripción y superficies registrales y catastrales, y las inspeccionadas “in situ”.
Cuando se trata de inmuebles arrendados, comprueba la vigencia de los contratos de arrendamiento, la renta actual y su forma de actualización.
Comprueba el régimen de protección pública y el módulo vigente cuando se trata de viviendas protegidas.
Comprueba los documentos relativos a Licencia de Apertura y/o Actividad, y los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, por si existiesen limitaciones al uso en locales comerciales y oficinas.
En el caso de inmuebles en proyecto o ejecución, se comprueba también la existencia de un Proyecto técnico visado por Colegio Oficial y de la Licencia Municipal de Obras, y su adecuación a la realidad del inmueble en curso.
Cuando se trata de valorar terrenos o solares, se realiza un análisis del planeamiento vigente, y en su caso se acredita el derecho al aprovechamiento urbanístico a valorar.
3.- ESTUDIO DE MERCADO. En la visita al inmueble se toman testigos en venta o en arrendamiento del entorno próximo, como primer paso del análisis del mercado de inmuebles comparables.
En el informe también se realiza un análisis de la oferta, de la demanda y de las tendencias del mercado inmobiliario de la población, para el caso de inmuebles de uso y tipología comparables al bien objeto de la tasación.
4.- CÁLCULO DE VALORES. Una vez que el técnico dispone de toda la información necesaria, ésta se procesa, se homogenizan los datos de los testigos y se determinan los valores exigidos por la normativa vigente.
5.- ANEXOS. Como anexos que acompañan a los informes de tasación se incluyen:
-planos de emplazamiento y situación del inmueble
-plano acotado del inmueble
-fotografías
-documentación registral y catastral
6.- VALIDACIÓN. Con el fin de garantizar la calidad del informe y en cumplimiento de los requisitos legales exigidos por el Banco de España, una vez que el técnico envía el informe, éste se somete a un procedimiento de control técnico donde se comprueba la idoneidad de la metodología utilizada y la corrección del valor adoptado.
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
La ley 6/1998, de 13 de Abril, sobre régimen de suelo y valoraciones, obliga a los propietarios de edificios a mantenerlos en condiciones de Seguridad, Salubridad y Ornato Público. Las Inspecciones Técnicas de Edificios o ITE son el instrumento ideado por algunos Ayuntamientos para conocer el estado de seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructural, así como el de habitabilidad en función del destino propio de su edificio.
Todo esto da lugar a revisar en la inspección los aspectos siguientes:
- Estado de la estructura y cimentación
- Estado de fachadas interiores, exteriores, medianeras y otros paramentos
- Estado de conservación de cubiertas y azoteas
- Estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio
De esta manera podrán conocerse, si las hubiera, las deficiencias existentes y las medidas recomendadas para acometer las actuaciones necesarias para su subsanación. Así conseguirá conservar su inmueble alargando su vida, aumentando la seguridad de las personas y manteniendo el valor de su edificio.
Asesoramos y tramitamos todas las gestiones que sean necesarias, realizando con todas las garantías la ITE y las obras que se precisen. Asimismo, gestionamos las Ayudas y Subvenciones, que puedan corresponder, ante los Organismos Oficiales.
